Eldre trehus har ofte feil areal ved boligkjøp. En bolig i Drammen sentrum var blitt solgt 6 ganger med forskjellig areal. Kravet om prisavslag for feil areal ble først avvist grunnet for mange sprikende oppmålinger. Romly ble kontaktet for å dokumentere riktig areal med 3D-laserskanner. Saken ble deretter anket til Finansklagenemda, der boligkjøper vant og fikk erstatning.
Innhold
-
Sjekk at arealet er riktig ved boligkjøp
-
Saken først avvist grunnet usikkerhet med oppmålingsmetode
-
3D-laserkanning gav nytt bevis
-
Boligkjøper tilkjent erstaning
-
Ny avhendingslov krever mer nøyaktig oppmåling
Sjekk at arealet er riktig ved boligkjøp
Loftsleiligheter, eldre trehus og leiligheter i eldre bygårder er en gjenganger i tvistesaker om areal. Ingen løser flere saker for boligkjøpere enn HELPs advokater. Feil i areal ved boligkjøp utgjør en betydelig andel av tvistesakene som meldes inn. Romly har siden 2021 bistått Help Forsikring med å verifisere korrekt boligareal i tvistesaker om areal. I denne artikkelen ser vi nærmere på en sak som gjaldt en 4-roms leilighet i et eldre trehus oppført i 1900 i Drammen sentrum. Endre trehus har ofte feil i areal ved boligkjøp grunnet skjevheter i vegger og tak.
Unøyaktighet skaper saker som kunne ha vært unngått med presis informasjon. HELP ønsker velkommen all teknologi som gjør det enklere å avdekke de faktiske forhold i enkeltsaker, og som kan løfte informasjonskvaliteten i bransjen generelt.
Dag Are Børresen, Kommunikasjonsdirektør i Help.
Saken avvist grunnet usikker oppmålingsmetode
Kravet om prisavslag på kr.288 000,- ble først avvist grunnet for mange sprikende oppmålinger av areal. Leiligheten hadde blitt solgt 6 ganger siden 2003, og ved alle tilfeller har oppgitt bruksareal vært forskjellig. Ifølge de tidligere involverte takstmennene var leiligheten svært vanskelig å måle med håndholdt lasermåler på grunn av skjevheter i vegger og at flere hjørner ikke var 90 grader. Med 6 ulike målinger utført av forskjellige takstmenn som alle kom til forskjellig resultat ble det først konkludert med at det ikke var sannsynliggjort at det forelå en mangel etter avhendingsloven (§ 3-8) da det var uenighet om boligens reelle størrelse.
Ulempen med håndholdt lasermåler, penn og papir som er den mest brukte metoden for oppmåling av areal er at metoden ikke kan etterprøves. Det blir i tvistesammenheng ofte påstand mot påstand da det kun foreligger ulike arealtall. Sekretariatets uttalelse lød som følger:
”Sekretariatet vil herunder vise til at ingen av de fremlagte takstuttalelsene har beskrevet oppmålingen de har foretatt nærmere, men kun oppgitt det totale bruksarealet. Det er i et slikt tilfelle vanskelig for sekretariatet å vurdere hva ulikhetene i oppmålingene skyldes.”
3D-laserkanning gav nytt bevis
Romly benytter ulike 3D-skannere fra Leica. Disse sender ut fra 420 000 laserpunkter per sekund i alle retninger. Det gir en komplett måling av alle boligens detaljer i 3D. For denne konkrete leiligheten ga dette 163 millioner innmålte laserpunkter. Til sammenlikning ville en måling med håndholdt lasermåler, som er vanlig praksis, gitt 22-30 laserpunkter. Høy tetthet av laserpunkter er helt avgjørende for å kunne oppdage uregelmessigheter i form av skjeve vegger og krevende geometri, som var hovedgrunnen til arealavvikene fra tidligere målinger.
Det høye antallet laserpunkter gjør det mulig å lage en komplett 3D-modell av leiligheten som måles, på fagspråket kalles dette en punktsky. Etter gjennomført 3D-skanning prosesseres punktskyen i 3D-programvaren Revit fra Autodesk. Det gjøres arealberegning og produksjon av plantegninger. Alle trinnene i prosessen er etterprøvbare og alle boligens detaljer kan hentes ut i 3D.
Boligkjøper tilkjent erstatning
HELP så seg ikke fornøyd med avgjørelsen og kontaktet Romly for å få utført en 3D-laserskanning av leiligheten. Romly konkluderte med at leiligheten hadde et areal på 111 m2 BRA og kunne fremlegge detaljerte og nøyaktige tegninger på leilighetens geometri (se plantegning). Saken ble deretter fremlagt for Finansklagenemnda. Kjøper fikk der gjennomslag for at det forelå en feil i arealet på 8m2 (6,7%) og ble tilkjent erstatning. Følgende utdrag er hentet fra nemndas avgjørelse:
”I dette tilfellet har kjøper fremlagt et nytt dokumentbevis som etter nemndas syn sannsynliggjør at boligens areal i BRA reelt sett er 111 m2. I lys av at salgsoppgaven har angitt boligens BRA til 119 m2, foreligger et arealavvik på 8 m2. Dette utgjør 6,7 % av boligens areal, og nemnda finner at dette etter praksis er tilstrekkelig til at det må anses å foreligge en mangel som har innvirket på kjøpet.”
Finansklagenemnda sin avgjørelse kan leses i sin helhet her
Ny avhendingslov krever mer nøyaktig oppmåling
Romly’s teknologi og metode for oppmåling av boligareal er forventet å spille en avgjørende rolle ved kjøp og salg av boliger de kommende årene. Med ny avhendingslov fra januar 2022 ble mangelskravet til arealavvik skjerpet fra 5-6 % som gjaldt for denne saken og ned til 2 %. Det stiller økte krav til presisjon i oppmåling av boligareal. Fra 2024 gjelder ny arealstandard NS 3940:2023 les mer her om hvordan det påvirker ditt boligareal
For HELP Forsikring handler dette både om å kunne tilby sine kunder nøyaktig etterprøvbar arealoppmåling i tvistesaker. Og samtidig fremme bruken av ny teknologi i oppmåling av boliger slik at antallet tvistesaker kan reduseres på sikt til det beste for boligeierne og samfunnet.
Med ny avhendingslov er nøyaktighetskravene til oppmåling av boligareal betydelig skjerpet. Gjennom samarbeid med Romly, som bruker 3D-laserskanning for arealoppåling, er målsettingen å sette en ny bransjestandard for nøyaktighet og etterprøvbarhet for boligareal.
Dag Are Børresen, Kommunikasjonsdirektør i Help.
Boliger selges større enn de er
Flere boliger viser seg å være solgt større enn de er. Tidligere avhendingslov som gjaldt til og med 2021 hadde vesentlig større toleranse når det gjaldt feil i areal. Rettspraksis har fastsatt at arealavviket må være større en 5-6% for å utgjøre en mangel. Det gav flere kvadratmeter toleranse for feil i boligareal. Dette er nå rettet opp med ny avhendingslov. Foreldelsesfristen for boligselger- og kjøperforsikring er 5 år. Det anbefales derfor å sjekke at arealet stemmer ved overtagelse av ny bolig. Bestill 3D-laserskanning her
