Øystein Tvenge kjøpte i januar 2021 en toppleilighet i fasjonable Gange-Rolvs gate 4 på Frogner i Oslo. Leiligheten ble kjøpt for over 33millioner og utgjorde hele toppetasjen. Arealet ble i salgsoppgaven oppgitt til 270 m2 BRA og 261 m2 P-rom. Kontroll med 3D-laserskanner viste at leiligheten var solgt 22 m2 for stor, et avvik på 8,1%.
Innhold
- Kontrollsjekk arealet ved overtagelse
- Betydningen av kvadratmeterpris
- Uekte arealavvik
- Ny avhendingslov
1. Kontrollsjekk arealet ved overtagelse
Tvenge tok etter overtagelse av leiligheten kontakt med Romly for å få utført en 3D-laserskanning og verifisere leilighetens areal stemte med det som var oppgitt i salgsprospektet.
Romly konkluderte med at leilighetens bruksareal (BRA) var 248 m2 og av dette utgjorde P-rom 245m2. Det forelå dermed en mangel på 22 m2 BRA tilsvarende 8,1% og 13 m2 avvik på P-rom. Tvenge engasjerte påfølgende Advokat Håkon Ustaheim i Ro Sommernes Advokatfirma til å fremme krav om prisavslag og erstatning fra selger. Saken ble senere avgjort i Oslo Tingrett der Romly bisto som sakkyndig vitne. Tvenge ble tilkjent 1,6 millioner kroner i prisavslag og erstatning i tillegg til saksomkostninger på 400 000 kroner. Dommen inneholder flere interessante betraktninger vdr. betydningen av kvadratmeterpris og såkalt uekte arealavvik. Vi går påfølgende mer i detalj på disse her, mens tabloid versjonen av saken kan leses i Dagens Næringsliv
2. Betydningen av kvadratmeterpris
Det var her var snakk om en svært spesiell toppleilighet i et av Oslos mest eksklusive nabolag og selgersiden fremhold i retten at kvadratmeterpris derfor ikke var avgjørende for kjøpet. De ble ikke hørt på dette og Tvenge fikk medhold i at kvadratmeterpris var en medvirkende faktor for kjøpet av leiligheten. Retten henviste i den sammenheng til en tidligere dom fra Høyesterett:
«Det må antas at kvadratmeterpris for de fleste boligkjøpere vil være viktig, både i seg selv og for å vurdere ett prospekt opp mot andre som er aktuelle. Dersom først arealavviket, slik som det er i vår sak, er tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel etter § 3-8 første ledd, kan det etter min mening vanskelig tenkes at den tilhørende økningen i pris pr. kvadratmeter ikke også vil være motiverende for en kjøper. Med mindre det da foreligger helt spesielle subjektive momenter i motsatt retning, vil kravet til årsakssammenheng være tilfredsstilt».
Videre heter det i dommen fra Tingretten:
At antall kvadratmeter og kvadratmeterpris er sentralt for de fleste boligkjøpere er etter rettens syn ikke tvilsomt. Retten viser til forklaringene fra vitnene Aasen og Nordvik, som begge arbeider som eiendomsmeglere. Begge vitnene forklarte at antall kvadratmeter og kvadratmeterpris generelt er viktig for kjøpere. Etter bevisførselen har retten også kommet til at dette har vært avgjørende for Tvenge. Retten viser særlig til forklaringen fra Tvenge selv, som blant annet forklarte at det var avgjørende for ham at kvadratmeterprisen ikke oversteg 130.000 kroner.
Har du betalt for riktig antall kvadratmeter?
Få verifisert ditt boligareal med 3D-laserskanning
3. Uekte arealavvik
Såkalt uekte arealavvik er et begrep som er bruk i rettssammenheng i saker som omhandler boliger med skråtak og der såkalt måleverdig areal i henhold til takstbransjens retningslinjer er mindre enn totalt gulvareal. Leiligheten i Gange-Rolvs gate 4 har en komplisert geometri med skråtak og flere takoppløft som er typisk for loftsleiligheter.
Selgersiden anførte at det her er snakk om uekte arealavvik dvs. gulvareal som eksisterer i leiligheten, men ikke er målbart i henhold til takstbransjens retningslinjer grunnet lav takhøyde.
Det ble i dommen henvist til en tidligere dom fra lagmannsretten der det også var snakk om såkalt uekte arealavvik og hvor avvikte i areal utgjorde 5,3-6,6 prosent av leilighetens totale areal. Lagmannsretten kom til at det ikke forelå en mangel. Selve avviket lå i det nedre sjikt. Videre ble lagt avgjørende vekt på at leiligheten hadde et betydelig gulvareal, som hadde bruksverdi selv om det ikke var målbart, samt at leiligheten hadde en takterrasse. Lagmannsretten la til grunn at ikke målbart gulvareal vil kunne utnyttes og ha en reell bruksverdi, og at avvik i areal må tillegges noe mindre vekt i mangelsvurderingen. Karakteren av avviket får imidlertid først utslagsgivende betydning hvor arealavviket er i det nedre sjikt av hva som regnes som en mangel. I den konkrete saken ble det lagt avgjørende vekt på at avviket var i en størrelsesorden som Høyesterett har uttrykt at klart utgjør en mangel. Lagmannsretten uttalte at det da er mindre rom for å vektlegge de spesielle forhold som gjør seg gjeldende ved uekte arealavvik.
Videre heter det i dommen fra Tingretten:
Etter dette legger retten til grunn at den omstendighet at det i all hovedsak er snakk om såkalt uegentlig arealavvik får mindre betydning i denne saken, da det dreier seg om et i en størrelsesorden tett opp til hva som «klart» ble ansett å utgjøre en mangel av Høyesterett i Rt-2003-612.
4. Ny avhendingslov
Som det refereres til i dommen fra tidligere rettspraksis måtte arealavviket tidligere være minst 5-6% for at det skulle utgjøre en mangel. Dette slår spesielt skjevt ut for de sakene der avviket ligger tett på eller under 5-6%. Praksisen gav tidligere flere kvadratmeter toleranse for feil ved oppmåling av boligareal. Mange boliger er derfor blitt solgt større enn de egentlig er.
Fra 1. januar 2022 ble kravene til nøyaktig boligareal betydelig skjerpet. Boligen har en mangel dersom arealavviket er større en 2 % og minst 1 kvm. Til eksempel vil en bolig som ved salg måles til 43m2 og tidligere er målt til 44m2 ha en mangel ettersom avviket er 2,3% og minst 1m2.
Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen, det anbefales derfor å kontrollmåle arealet ved overtagelse av ny bolig.
Boligtypene med størst risiko for arealfeil:
- Loftsleiligheter
- Leiligheter i bygårder fra 18-1900 tallet typisk for Oslo Sentrum
- Sveitservillaer og eldre trehus
- Bygårder og boliger med buet fasade
- Bygårder og boliger med spisse vinkler typisk for Aker Brygge.
Eldre boliger har oftest feil i areal. Dette skyldes at de har en planløsning som ikke er rettvinklet, og at det over tid oppstår skjevheter i vegger og tak. Dette gjør boligene spesielt krevende å måle presist med håndholdt lasermåler, penn og papir som er den mest brukte metoden for oppmåling av boligareal.
Romly har spesialisert seg på 3D-laserskanning av boliger. Metoden fungerer uansett geometri, og gir en garantert nøyaktig arealberegning og digital plantegning innenfor 2% nøyaktighet som er kravene i ny avhendingslov.
